11 versteckte Kosten, die den Wert eines Hauses oder Mehrfamilienhauses vermindern und Ihr passives Einkommen gefährden können

Was Ihnen niemand über die Anlage in Immobilien und Mehrfamilienhäuser gesagt hat:

Viele Anleger auf der ganzen Welt investieren in Immobilien, weil sie in ihrer eigenen Traumwelt leben. Für sie ist die Immobilie die einfache Form der Geldanlage und sie hat eine hohe Amortisation. Der Grund für dieses Missverständnis der Leute liegt darin, dass sie es nie richtig ausprobiert haben. Wenn sie erst einmal den Markt betreten und beginnen, sich einen Weg durch die Anlage in Immobilien zu bahnen, werden sie von der Wirklichkeit getroffen und erkennen, dass es viel schwieriger ist als sie dachten.

  • Zerbrochene Traumwelt 1: Zeit, Zeit und Zeit:

    Eine Anlage in Immobilien hat nichts mit dem Kauf Ihres Lieblings bonbons im Supermarkt zu tun. Es ist viel Suche erforderlich, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Anlage in Immobilien ist das Spiel mit der Zeit. Sie benötigen viel freie Zeit für Ihre Recherchen bzgl. der Art von Immobilie, in die Sie investieren möchten, z.B. eine private oder gewerbliche Immobilie usw. Viele Anleger können ihren Plan, in eine Immobilie zu investieren, nicht verwirklichen, denn sie haben ganz einfach nicht viel Zeit für eine Investition. Manche Anleger beginnen mit viel Begeisterung, aber nach und nach verlieren sie das Interesse und geben ganz einfach auf.

  • Zerbrochene Traumwelt 2: Es geht darum, Kapital zu besitzen:

    Die Anlage in Immobilien ist wohl eine der Anlagen, die einen enormen Betrag an Geldmitteln erfordert. Man kann keine Immobilie kaufen, ob privat oder gewerblich, ohne Kapital zu besitzen. Viele Leute, die wenig Kapital besitzen, entscheiden sich lieber für ein Darlehen, was bedeutet, dass ihre Abschlusskosten hoch sind, denn sie werden die Gesellschaft oder die Bank für die Bereitstellung des Darlehens bezahlen. Viele wählen die Hypothek und zahlen am Ende ihre komplette Miete für ihre monatliche Hypothek. Das heißt: egal welchen Weg man wählt, für die Anlage in Immobilien benötigt man unbedingt Kapital.

  • Zerbrochene Traumwelt 3: Der Zuwachs geht langsam voran:

    Wenn es um die Anlage in Immobilien geht, denken die Leute, dass sie viel Geld daran verdienen werden oder dass der Wert ihrer Immobilie innerhalb von Tagen steigt. Doch die Wahrheit ist weit von ihrer Vorstellung entfernt. Der Immobilienmarkt ist einer der Märkte mit dem geringsten Wachstum. Die Immobilienpreise steigen kaum über Nacht. Tatsächlich ist der Preis der Immobilien meist nach Jahren derselbe, was bedeutet, dass das Geld, das Sie in die Immobilie investiert haben, seinen Wert verliert.

  • Zerbrochene Traumwelt 4: Vermietung von Eigentum:

    Viele Leute investieren lieber in Immobilien, um sie zu vermieten. In ihrem Gedächtnis ist das eine der besten Anlageformen. Doch es gibt Nachteile bei der Vermietung von Eigentum, nachfolgend einige davon:

    Für Vermittler wie Pro Haus Immobilien fallen Kosten an, die oft vom Vermieter getragen werden müssen

    Mietausfälle durch Leerzeiten kommen regelmäßig vor

    "Messie" Mieter können hohe Schäden verursachen

  • Zerbrochene Traumwelt 6: Anlage konzentration:

    Einer der Hauptnachteile der Anlage in Mietobjekte ist, dass der Besitzer mehr Geld für “flipping and sweats equity” ausgibt (sweat equity bedeutet Ausgabe von Geld für Verbesserungen, Instandhaltung und Wartung von Wohngebäuden, was den Wert des Hauses aufbläht. Z.B. Neue Möbel, neuer Anstrich und Instandsetzung erhöhen den Wert des Hauses). Offensichtlich erhöht dies den Wert des Hauses und der Besitzer kann eine hohe Miete vom Mieter verlangen. Einer der Hauptnachteile des Mietobjekts ist die Anlagen konzentration.

  • Zerbrochene Traumwelt 7: Rückgang der Immobilienpreise:

    Der vorrangige Grund für Fehler bei der Immobilienanlage ist die Unkenntnis abschätzen zu können was ist mein Haus wert, wenn die Zinsen fallen. Die finanzielle Frage beim Kauf eines Mietobjekts, mit dem Gewinn erzielt werden soll, ist nicht einfach auf dem langfristigen Markt. Der Besitzer erzielt Gewinn aus seinen Geldmitteln und Anstrengungen, wenn der Immobilienpreis zu sinken beginnt. Denken Sie nur an rückläufige Bevölkerungszahlen oder hohes Bauvolumen.

  • Zerbrochene Traumwelt 8: Liquidität:

    Der wichtigste Warnung ist, dass die Anlage in ein Mietobjekte oder ein Grundstück keine Liquidität darstellt, das heißt, sie kann nicht schnell in Geld verwandelt werden. Auch politische Entscheidungen wie z.B. eine sehr hohe Grunderwerbssteuer oder andere gesetzliche Auflagen können die Liquidität einschränken.

  • Zerbrochene Traumwelt 9: Probleme beim Vermieten:

    Investoren bevorzugen Miet objekte wie Mehrfamilienhäuser mit der Erwartung, Geld auf monatlicher Basis zu erhalten. Manchmal findet man vielleicht keine guten Mieter, die Mieteinnahmen auf regelmäßiger Basis garantieren, und manchmal findet der Besitzer vielleicht keine Mieter aus gewissen Gründen, wie z.B., weil die Immobilie zu weit von der Stadt entfernt ist usw. In dem Moment gibt es keinen Gewinn und kein Einkommen durch die Immobilie. Für die Lösung der Vermietungsprobleme ist der Besitzer zuständig. Man kann einen Hausverwalter einschalten zur Unterstützung bei den Instandhaltungsarbeiten.

  • Zerbrochene Traumwelt 10: Steuersystem:

    Steuersystem von Immobilien ist ziemlich unterschiedlich gegenüber anderen Arten von Anlagen. Erfährt man einen Verlust bei einem Mietobjekt wie einem Mehrfamilienhaus, so kann man in vielen Ländern diesen Verlust nicht ausgleichen durch die Verrechnung mit anderen Einkommensquellen. Manchmal erhöht sich die Steuersumme schneller als die Miete. Man ist politischer Willkür ausgeliefert und hat nur wenig Möglichkeiten sein Investment z.B. in ein anderes Land mitzunehmen. Diese Nachteile sind gewöhnlich gering, aber wenn sie gebündelt auftreten, verursachen sie erhebliche Kosten.

  • Zerbrochene Traumwelt 11: Schaden am Haus:

    Wenn Ihrem Haus etwas Schreckliches passiert, was die Versicherungsgesellschaft nicht übernehmen kann, dann bedeutet das für Sie eine schlimme Notlage. Ungeachtet Ihrer ständigen Suche nach guten Mietern scheint die Summe des jährlichen Wertminderungs ausgleichs erbärmlich unzureichend, wenn Sie Mieter finden, die arm sind und schlecht bezahlen und deren Lebensgefährten, Kinder und Haustiere eine Spur der Verwüstung in Ihrem Haus hinterlassen. Eine Studie hat ergeben, dass besonders Investoren, die einen anstrengenden Hauptberuf haben von Mietnomaden betroffen sind, da Personen mit Erfolg im Hauptberuf teilweise beim Auswahlprozess der Mieter nicht streng genug sind. Das Problem der Festsetzung ist, dass sie überhaupt nicht angepasst ist.

Was ist besser als die Anlage in Immobilien?

Wenn man wenig Vorteile und viele Nachteile der Immobilienanlage betrachtet, so benötigt jeder eine alternative Anlagen-Möglichkeit, um seinen gewünschten Gewinn zu erreichen. Aktien sind Sachinvestitionen und verhalten sich als solche ähnlich wie Immobilien. Allerdings bieten Aktien ein paar entscheidende Vorteile, zum Beispiel sind Aktien liquider, benötigen weniger Arbeit um betreut zu werden und können über Optionen gegen einen Wertverlust abgesichert werden.

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Langfristige Anlage in Aktien:

Die beste Alternative zur Immobilienanlage ist die langfristige Anlage in Aktien. Viele Investoren machen den Fehler ein Aktieninvestment von wenigen Tagen mit einem Immobilieninvestment von vielen Jahren zu vergleichen. Das hoch und runter bei Aktien erscheint besonders stark bei der Betrachtung auf kleinen Zeiteinheiten. Verglichen mit dem Abschreibungs horizont der Immobilie (von 100 Jahren, eine Immobilie wird in vielen Ländern mit 1% pro Jahr abgeschrieben) gesehen haben auch Aktien eine stetige Entwicklung.

Es ist nahezu unmöglich die jeweiligen Höchst- oder Tiefstände einer Anlageklasse oder Investition abzuschätzen. Sowohl Immobilienmärkte als auch Aktienmärkte sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Dennoch ist es sehr gut möglich, dass sowohl Aktien- als auch Immobilienmärkte weiter steigen werden.

Falls bei Immobilien nicht in REITs oder Immobilienfonds investiert wird hängt die Anlage auch von der jeweiligen Einzelinvestition und der Arbeit und Zeit, die ein Investor bereit ist in die Immobilie zu investieren ab. Aktien und Wertpapiere sind bei ähnlicher Rendite leichter zu handhaben und weniger Ortsgebunden.

Es gibt viele Gründe, um sich für die langfristige Anlage über ein diversifiziertes Aktien- und Wertpapierportfolio zu entscheiden, lesen Sie mehr dazu auf unseren Seiten.

  • Ausgeglichenes Portfolio:

    Einer der wichtigsten Tipps, die jeder Anleger kennen sollte, ist die Notwendigkeit des ausgeglichenen bzw. diversifizierten Portfolios. Ein diversifiziertes Portfolio hat folgende Vorteile:

  • Minimale Risiken:

    Wenn Ihr Portfolio diversifiziert ist, so bedeutet das, dass Sie in mehr als eine Sache investiert und Ihr Risiko gering gehalten haben. Doch die Anlage in Immobilien bedeutet, dass Sie Ihr ganzes Kapital verwenden, um ein Grundstück oder eine Immobilie zu kaufen, um daraus Gewinn zu erzielen oder auch nicht.

    • Stabile Renditen:

      Die Anlage in mehr als eine Sache bedeutet, dass sie mehr Chancen haben, sich an stabilen Renditen zu freuen. Anders als bei der Immobilie stammen die Renditen, die Sie erhalten, nicht nur von der Miete, sondern von verschiedenen Quellen.

    • Geringe Gebühren:

      Einer der Hauptvorteile bei der Wahl der passiven Basis- oder Kernanlage ist, dass Sie weniger Gebühren zahlen müssen. Die Kernanlage lässt sich gut mit weiteren Modulen kombinieren um eine über den Aktienmarkt herausgehende Diversifikation in Rohstoffe zu erzielen.

Abschließendes Urteil:

Egal wie reizvoll die Immobilienanlage scheinen mag, sie bedeutet mehr Arbeit und Mühe, als im Vergleich dazu die passive Anlage am Aktienmarkt. Auch kann man eine Immobilie schwerer wieder verkaufen und man ist dem regionalen Markt sowie politischen Entscheidungen ausgeliefert. Andererseits jedoch bedeutet die Wahl des Aktienmarkts, dass Sie sich für weniger Risiken und viel mehr Diversität entscheiden.