Was sind REIT (real estate investment trusts)? Das Beste aus Aktien und Immobilien? Alles über steuerliche Vorteile und Investmentformen.


Immobilien sind derzeit wieder eine attraktive Option zur Schaffung passiven Geldflusses. Aber nicht jeder kann und möchte eine eigene Immobilie erwerben und dann anschliessend verwalten.

Eine einfachere Variante ist die Anlage des Kapitals in Immobilienfonds. Neben offenen und geschlossenen Immobilienfonds, gibt es mit den sogenannten REIT Immobilien eine dritte Alternative, auf die wir an dieser Stelle näher eingehen wollen.

Die REIT-Strukturen wurden in den USA im Jahr 1960 ins Leben gerufen, es folgten die Niederlande 1969 und Australien 1985. Immobilien REIT haben ihren Einzug in Deutschland und der Schweiz erst vor wenigen Jahren gehalten. So erfolgte beispielsweise die offizielle Einführung der so genannten G-REITs (German Real Estate Investment Trust) zum 1. Januar 2007.

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind zwar in den Details von Land zu Land verschieden, haben jedoch gemeinsam, dass spezieller Wert auf Transparenz gelegte wurde, um breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien zu erlauben. Dabei sollte die indirekte Immobilienanlage so einfach wie möglich gestaltet werden.

REITs können im Wesentlichen als Kapitalsammelstellen charakterisiert werden, welche eine Verbindung zwischen dem Kapitalmarkt und der Immobilienwirtschaft darstellen. Die Immobilienbranche profitiert von dem fungiblen REIT-Markt durch den Zufluss von Liquidität.

REITs verbinden die Vorteile von Aktieninvestments, wie z.B. gute Handelbarkeit, Liquidität und geringe Transaktionskosten, mit Eigenschaften der Anlageklasse Immobilien.

Wie funktionieren REITs?

Das Vermögen der REITS besteht aus Immobilien, Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften und Hypothekarkrediten. Die Gewinne werden dementsprechend aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke, aus Zinsgewinnen sowie aus Gewinnen bei der Veräußerung von Immobilien gewonnen. REITs können bestimmten Einschränkungen hinsichtlich der Geschäftstätigkeit unterworfen sein. Dies ist von Land zu Land unterschiedlich. In Deutschland ist insbesondere der weitgehende Ausschluss von Wohnimmobilien zu nennen.

Gesetzlich vorgeschrieben sind hohe Ausschüttungsquoten und eine mindestens 75%ige Vermögensanlage in Immobilien.

REITs sind normalerweise deutlicher auf bestimmte Marktsegmente spezialisiert als die deutschen offenen Immobilienfonds (z. B. Hotels, Gefängnisse, Pflegeimmobilien, Büros, Einkaufskomplexe, etc.).

Unterschiedliche Rechtsformen in verschiedenen Ländern

REITs unterliegen den nationalen Regelungen und daher können sie unterschiedliche länderspezifische Rechtsformen haben. In den USA, Australien und Kanada ist dies normalerweise ein Trust oder in den USA eventuell auch eine Corporation. Belgien hat sich für die Form eines Investmentfonds entschieden, während die Niederlande und Frankreich eine beschränkt haftende Kapitalgesellschaft verlangen. Der REIT muss nicht zwingend an der Börse notiert sein, die Börsennotierung ist jedoch der Normalfall.

Steuertransparenz – ein wichtiger Punkt

Weltweit in fast allen REIT-Regimen ist die Steuerbefreiung auf Unternehmensebene die Regel. Die Steuerbefreiung gilt entweder auf den gesamten Gewinn oder lediglich auf den ausgeschütteten Gewinn.

Die ausgeschütteten Gewinne unterliegen jedoch bei den Dividendenempfängern naturgemäss der Einkommensteuer. Die Steuerbefreiung ist kein Privileg, sondern stellt lediglich sicher, dass die indirekte der direkten Immobilienanlage gleichgestellt wird.

In Deutschland sind Deutsche REIT daher den offenen und geschlossenen Immobilienfonds steuerrechtlich gleichgestellt. Gegenüber Immobilien-Aktiengesellschaften, die im Gegensatz dazu der Körperschaft- und Gewerbesteuer unterworfen sind, sind deutsche REITs somit überlegen.

Hohe Ausschüttungsquoten zaubern ein Lächeln auf das Gesicht des Dividendensammlers

Ein wichtiges Kennzeichen von REITs – das insbesondere den Dividendensammlern ein Lächeln auf´s Gesicht zaubert – ist, dass in aller Regel ein Grossteil der Gewinne sofort ausgeschüttet wird. Dabei sehen die meisten REIT-Regime Ausschüttungsquoten von ca. 90 % vor.

Hintergrund hierfür ist, dass trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene, durch die Einkommenssteuer auf Seiten der Anleger, ein ausreichend hohes Steueraufkommen gesichert werden soll.

Der Vorteil für die Anleger liegt auf der Hand: Durch die hohen Ausschüttungsquoten kann mit einem stetigen und gut vorhersehbaren Dividendenzufluss gerechnet werden. REIT-Aktien sind also Dividendenaktien per excellence.

Wissenschaftliche Vermögensverwaltung für Jeden

Bessere Wege zur Vermögensverwaltung lernen


Vorteile der REITs

Die Vorteile von REITs sind im Wesentlichen folgende:

  • Sie können täglich an der Börse gehandelt werden und zwar mit geringen Transaktionskosten
  • hohe Ausschüttungsquote an Dividenden, die noch durch die Steuerbefreiung auf Unternehmensstufe begünstigt werden
  • REITs sehr transparent, da sie durch ihre Börsennotierung ihre Geschäftstätigkeit regelmässig offenlegen müssen.
  • Hohe Vielfalt an verfügbaren REITs. Es gibt spezialisierte REITs in vielen Ländern, sodass der Anleger gezielt in Länder und bestimmte Immobilienobjekte investieren kann.
  • Risiken und Nachteile der REITs

    Natürlich gibt es neben der angenehm hohen Ausschüttungsquote auch Schattenseiten, denn im Endeffekt sind REITs Aktien, und hängen somit ebenfalls von der Entwicklung der Aktienmärkte ab. Dementsprechend sind vor allem folgende Nachteile aufzulisten:

    • Sinkende Aktienkurse im Gesamtmarkt haben logischerweise auch sinkende Aktienkurse bei REITs zur Folge. REITs sind sehr volatil und unterliegenden den typischen Aktienmarktrisiken.
    • REITs reagieren zudem sehr schnell auf Veränderungen im Zinsniveau oder Variationen des jeweiligen Immobilienmarktes.
    • Der Ausschluss von Bestandsmietwohnimmobilien in deutschen REITs lässt ein großes Wertpotential unausgeschöpft.
    • Die direkte Anlage in REITs bedeutet per definitionem eine Spezialisierung auf bestimmte Immobilien oder bestimmte Regionen. Zur Risikostreuung sollte daher alternativ nach Investmentfonds Ausschau gehalten werden.
    • Gewinne aus REITs sind stets steuerpflichtig, während man bei Immobilienfonds die 10jahrige Spekulationsfrist nutzen kann.

Fazit

Wer gerne in den Immobilienmarkt investieren möchte, fährt gut mit REITs, da sie eine einfache, transparente, vielfältige und liquide Option am Immobilienmarkt darstellen.

Für ein gut diversifiziertes, ausgewogenes Wertpapierdepot sollten ungefähr 5-15% des Vermögens in den Immobiliensektor investieren werden. Empfehlenswert ist hierbei die Option von Immobilienaktien-ETFs.

Für eine Investition in diese Anlageform spricht der damit verbundene Diversifikationseffekt, die hohe Ausschüttungsquote (bei REITs) sowie der Liquiditätsvorteil gegenüber eine direkten Immobilienanlage.

   FAQ (Häufige Fragen):

Bei REIT ETF sollte die steuerliche Situation berücksichtigt werden. REIT sind ein typisch amerikanische und asiatische Investmentform. Schweizer sollten Schweizer ETF Reits bevorzugen, Österreicher Österreichische ETF Reits und Deutsche sollten Deutsche REIT ETF bevorzugen. Die folgenden ETF REIT habe wir ausgewählt: Börsen Tickersymbol VNQ von Vanguard REIT ETF, Börsen Tickersymbol IYR von iShares U.S. Real Estate ETF, Börsen Tickersymbol ICF von iShares Cohen & Steers REIT ETF, Börsen Tickersymbol SCHH von Schwab U.S. REIT ETF, Börsen Tickersymbol RWR von SPDR Dow Jones REIT ETF, Börsen Tickersymbol XLRE von Real Estate Select Sector SPDR Fund, Börsen Tickersymbol REM von iShares Mortgage Real Estate Capped ETF, Börsen Tickersymbol REZ von iShares Residential Real Estate Capped ETF, Börsen Tickersymbol KBWY von PowerShares KBW Premium Yield Equity REIT Portfolio ETF, Börsen Tickersymbol FREL von FIDELITY MSCI REAL ESTATE INDEX ETF, Börsen Tickersymbol FRI von First Trust S&P REIT Index Fund, Börsen Tickersymbol MORT von VanEck Vectors Mortgage REIT Income ETF, Börsen Tickersymbol USRT von iShares Core U.S. REIT ETF, Börsen Tickersymbol ROOF von IQ US Real Estate Small Cap ETF, Börsen Tickersymbol SRET von SuperDividend REIT ETF, Börsen Tickersymbol PSR von PowerShares Active U.S. Real Estate Fund.

REIT stellen eine Form eines alternativen Investments dar und haben eine geringe Korrelation mit Aktien. Sie eignen sich deswegen dazu, zu einem Portfolio beigemischt zu werden.

Sicherheit ist immer relativ. Da Immobilien hinter der Investition als Sicherheit stehen sollten Reits eher eine sichere Geldanlage darstellen. `

Real Investment Trust oder Anlagen in reale Investments sind im Allgemeinen gut. Dazu kommt die deutliche Diversifizierung bzw. die geringe Korrelation mit Aktien. Reits sind für ein diversifiziertes Portfolio zu empfehlen.

Reits schütten aufgrund gesetzlicher Vorschriften eine hohe Quote aus. Rechtlich gesehen werden diese Ausschüttungen nicht wie Dividenden behandelt und es erfolgt in vielen Ländern kein "Dividendenzurückbehalt" (Dividend Withholding Tax). Die Versteuerung erfolgt mit der normalen Einkommenssteuer ähnlich, wie als wenn man ein Haus kauft.

Reits können viele Dividenden Aristokraten weltweit überholen. Reits schütten einen Grossteil Ihrer Gewinne aus und sind für ein passives Einkommen gut geeignet.

Wir empfehlen Ihnen diese thematisch verbundenen Artikel zu lesen:

Warum Dividenden Sammler meist weniger Rendite erzielen

Glaubt man den Dividenden Blogs, dann erscheinen Dividenden der einfachste Weg zum wirklich passiven Einkommen. Finanzielle Freiheit mit Dividenden..Lesen Sie mehr dazu.

Warum Aktienfonds Geld-immer aktiv investieren

Seit Bestehen der internationalen Börsen versuchen die Kapitalanleger Renditen zu erwirtschaften, indem sie in einzelne Aktien,.. Lesen Sie mehr dazu.

Wie Sie vermeiden durch Markt-Timing Geld zu verlieren

Eines der häufigsten Fehler, die jeder Investor einmal in seinem/ihrem Leben macht, ist durch Markt-Timing.. Lesen Sie mehr dazu.

Wie Sie am besten in Anlagefonds investieren

Investmentfonds sind kollektive oder zusammenwirkende Investmentinstrumente, bei denen das gesamte Vermögen aller Einzelinvestoren .. Lesen Sie mehr dazu.

11 Tricks um mit der richtigen Einstellung mehr Geld an der Börse zu verdienen

Um an der Börse Geld zu verdienen braucht man die richtige Einstellung. Oft spielt die Psyche dem Börsenanleger ein Schnippchen und Aufgrund von.. Lesen Sie mehr dazu.

11 Angewohnheiten erfolgreicher Investoren

Vermögensaufbau und Anlagensind keine triviale Angelegenheit, besonders wenn sich die Investoren zwischen Wunschergebnissen und Risikovermeidung bewegen. Lesen Sie mehr dazu.

Ja, ich möchte mein Vermögen vermehren