Egal ob Sie ein Haus, Miethaus, Eigentumswohnung Auslandsimmobilien oder einfach selbstgenutzte Immobilien kaufen, die Rendite muss stimmen

Immobilienanlage als Geldanlage um Rendite zu erzielen

In den letzten Jahrzehnten wurde immer öfter Kapital in Immobilien angelegt. Die Investition in Immobilien bietet tiefgreifende Möglichkeiten, um Geld zu verdienen. Der Erwerb und Besitz von Mehrfamilienwohnungen, Mietshäusern und Grundstücken ist viel arbeitsintensiver als die Anlage in Aktien und Anleihen.

Dabei kann das Thema Immobilien kaufen sehr emotional besetzt sein. Manche Immobilienkäufer träumen vom eigenen Haus und möchten es so schnell wie möglich abbezahlen. Insbesondere, wenn ein Bauprojekt mit wenig Eigenkapital und viel Schweiß in Eigenarbeit errichtet wurde möchte man nichts negatives über seinen Hausbau hören.

Anders mag es bei Immobilienprofis aussehen, die bereits ein Mehrfamilienhaus finanzieren, Gewerbeimmobilien besitzen oder Immobilien mehr als eine Kapitalanlage sehen. Die Voraussetzungen um mit Immobilien Geld zu verdienen waren wahrscheinlich noch niemals so gut wie heute.

In der Schweiz rentieren Anfang 2017 alle Obligationen mit allen Laufzeiten mit negativen Zinsen, in Deutschland verliert man garantiert (auch ohne Inflation) bei allen Staatsanleihen mit einer Laufzeit von unter 8 Jahren Geld. Da mag es verlockend zu erscheinen in Immobilien zu investieren, auch wenn die Renditeberechnung nur eine Verzinsung des Eigenkapitales von 2 oder 3% ergibt. Die Immobilieninvestition gilt als inflationssichere Anlage und durch die Vermietung der Immobilie kann noch ein zusätzlicher Wert erwirtschaftet werden.

Vermutlich wird es für zukünftige Renditeberechnungen nicht reichen einfach die Renditen mit einem Immobilien Renditerechner zu berechnen und damit eine aussagefähige Zahl zu erhalten.

Immobilien sind in der Schweiz und Deutschland sowie in anderen Mitteleuropäischen Städten aus Stein oder langlebigen Materialien gebaut. In Städten wie Basel und Zürich oder Wien kann man noch die Bauten aus dem 15. und 16. Jahrhundert bewundern. In Städten wie Frankfurt, Düsseldorf, Köln oder Berlin sind es eher die 70er Jahre Bauten, die teilweise das Stadtbild prägen aber immer noch im besten Zustand erhalten sind. Die Langlebigkeit der Europäischen Bauten kann ein deutliches Problem für die Immobilieninvestition darstellen, auf das wir später noch eingehen.

Im Gegensatz zu der Bauweise in Mitteleuropa wird in den USA vielfach aus Papier, Pappe und Holz in Kombination mit Dämmwolle gebaut. Die Probleme einer Immobilienblase verschwinden dadurch deutlich viel schneller als in Europa. Fährt man Beispielsweise die ca. 300 Meilen weite Strecke von Detroit nach Chicago, so sieht man tausende zerfallener Häuser aus der 2008/2009 Immobilienkrise. Anders als in Europa, wo Steinhäuser eventuell 100 Jahre halten (und auch in vielen Ländern über 100 steuerlich Abgeschrieben werden), sind in den USA die Häuser aus der Immobilienblase bereits nach wenigen Jahren zerfallen und unbewohnbar und können wieder neu gebaut werden. Ähnliche Baustile wie in den USA haben sich auch in UK durchgesetzt, wo man sehr viele zerfallene Holzhäuser sehen kann, wenn man London in Richtung Leicester, Nottingham, Sheffield und Leeds verlässt.

Was ist eine Anlage in Mietobjekte wie Eigentumswohnung, Mehrfamilien- oder Mietshaus überhaupt?

Ein Mann kauft eine Immobilie, vermietet sie und berechnet eine festgelegte Summe für eine feste Zeitspanne. Es handelt sich um ein Eigentum, für das der Besitzer auf einer monatlichen Basis Miete vom Mieter erhält. Der Eigentümer, bzw. der Grundbesitzer ist zuständig für die Zahlung des Baudarlehens, für die Kosten der Instandhaltung und der Wartung, für die Gebühren und alles, was mit diesem Gebäude zusammenhängt. Der Eigentümer muss diese Kosten durch den Mietzins beim Mieter der Immobilie in Rechnung stellen um dadurch all diese Kosten finanzieren zu können.

Warum investieren Leute ihr Geld in Mietobjekte?

Heutzutage -getrieben durch niedrige oder negative Zinsen und ein nahezu unbegrenztes Gelddrucken - ist der Trend zur Anlage in Mietobjekte sehr beliebt. Die Anlage in Mietobjekte ist dabei, sich von anderen Geldanlagen zu emanzipieren. Es gibt viele Finanzierungsstrategien in Zusammenhang mit der Immobilienanlage. Vielfach wird Geld lieber in irgendeinem größeren Mietobjekt angelegt, um Zeit und Mühe zu sparen. Um sich selbst vor hohen Gebühren zu schützen, halten es Investoren für ein ausgezeichnetes Mittel, ihr Geld in Immobilieneigentum zu investieren.

Wenn Sie neu auf dem Anlagenmarkt sind und nicht viel Information zur Hand haben, dann wissen Sie vielleicht nicht, warum Investoren in Immobilien investieren. Zur besseren Darstellung für Sie nachfolgend ein paar Gründe, warum Kapitalanleger die Immobilienanlage wählen:

Grund für einen Immobilienkauf 1: Guter Geldfluss

Es gibt keinen einzigen Investor, der sich nicht über einen guten Geldfluss freut, deshalb ist die Anlage in Immobilien der sicherste Einsatz. Haben Sie ein Wohn- oder Geschäftshaus gekauft, so ist die Vermietung das nächste, was Sie tun müssen. Sie können entweder Ihr soziales Umfeld nutzen, um einen Mieter zu finden oder sich von einem Immobilienmakler helfen lassen. Wenn Sie den passenden Mieter gefunden haben, können Sie sich erfreuen an dem Einkommen in Form einer monatlich eingehenden Miete. Sie brauchen sich keine Sorgen um die steigenden oder fallenden Rohstoffpreise zu machen, denn Ihr Geldfluss wird dadurch nicht geändert. Auf der anderen Seite könnte man allerdings argumentieren, dass auch eine blue chip Dividendenaktie eine Dividende von 3% zahlt und dadurch auch bei Aktien ein guter Geldfluss gegeben sein könnte.

Grund für einen Immobilienkauf 2: Inflation und Immobilie:

Was die Inflation betrifft, so sind Sachanlagen historisch gesehen das Beste, was Sie tun können. Während der Inflation steigen die Preise der Immobilie weiter an, selbst wenn der Markt schleppend vorangeht.

Das Schaubild zeigt die Inflationsrate in der linken Spalte und die Entwicklung des Wertes der Immobilie in den rechten Spalten.

Inflations- rate heute Immobilien- preise heute 5 Jahre später 10 Jahre später 20 Jahre später 30 Jahre später
3% $100,000 $115,927 $134,392 $180,611 $242,726
2% $100,000 $110,408 $121,899 $148,595 $181,139
1% $100,000 $105,101 $110,426 $122,019 $134,785
0% $100,000 100,000 $100,000 100,000 100,000

Präsenz von Sachwerten: Sachwerte profitieren stark von Inflation

Wenn es um die Präsenz von Hard-Asset oder Sachwerten geht, ist die Immobilienanlage historisch gesehen gut geeignet den Wert zu halten. Die Logik dahinter ist einfach und kommt daher, dass viel menschliche Arbeit und viele Materialien zur Erstellung der Immobilie benötigt werden. Wenn die Arbeitsleistung und die Materialien im Wert steigen, so steigt auch der Wert der Immobilie.

Allerdings steigt dann auch der Wert anderer Sachwerte, wie z.B. von Aktien. Aktien repräsentieren Firmen (oder sind das Recht auf einen Teil einer Firma) und damit steigen auch Aktien bei Inflation sowie Immobilien.

Das Schaubild zeigt die Immobilien und Aktienpreise in Japan

Vorwegnahme Effekte, wie z.B. dass Preise schon sehr stark gestiegen sind, können allerdings sowohl bei Aktien als auch bei Immobilien die zukünftigen Gewinne für eine längere Zukunft vorwegnehmen. Ein Beispiel dafür ist der starke Anstieg des Nikkei und der Immobilienpreise in Tokio in den 90er Jahren. Während sich die Immobilienpreise in Japan von 1980 bis 1990 vervierfachten stiegen die Aktienpreise um den Faktor 6. Typisch und gut zu erkennen ist auch das "vorauslaufen" der Aktienpreise vor den Immobilien bzw. Landpreisen (der Nikkei 225 repräsentiert 225 Japanische Unternehmen und damit die japanischen Aktien). Typischerweise erreichen Aktien ihr hoch in einer Blase 2 Jahre bevor die Immobilien ihr Hoch erreichen. Seit ca. 1990 befinden sich sowohl Aktien als auch Immobilien in Japan in einem langfristigen Abwärtstrend, der trotz der enormen Staatsschulden, die Japan aufgenommen hat nicht verändert werden konnte.

passives einkommen immobilien - Schätzung der Kapitalrendite bei Investitionsobjekten:

Die Berechnung der Kapitalrendite, auch bekannt als ROI (Returns on Investment), scheint eine einfache Sache für unsere Finanzberater zu sein, denn sie sind Profis auf diesem Gebiet. Für einen Laien kann diese besondere Berechnung jedoch verwirrend sein.

ROI

Wenn eine Immobilie für $ 20.000 gekauft wurde und nach 8 Jahren für $ 25.000 verkauft wird, so ist der Gewinn aus dieser Anlage $ 5.000.

Gewinn aus der Anlage – Kosten der Anlage = $25,000-$20,000

Der ROI wäre 25%

ROI-25

Eigenkapital ≠ Cash:

Bevor Sie die Kapitalrendite mit obiger Formel berechnen, müssen Sie sichergehen, dass Sie ihre Immobile schon verkauft haben. Es ist gut möglich, dass Ihre Immobilie nicht für den Marktwert verkauft wird, den Sie erwarteten. Außerdem gibt es verschiedene Arten von Kosten, die mit dem Verkauf von Immobilien zusammenhängen, wie:

  • Reparaturen,
  • Geld für Inserate und die
  • Kommission, die Sie Ihrem Makler bezahlen.

Sie können über die Inserat- und Maklerkosten verhandeln, doch sie werden sich trotzdem enorm auf Ihre Ausgaben auswirken.

Refinanzierte Immobilie:

Eine der großen Schwierigkeiten bei den Berechnungen der Kapitalrendite (ROI) entsteht durch die re-finanzierte Immobilie oder durch Aufnahme einer zweiten Hypothek. Die Zinsen können höher sein für die Refinanzierung oder die zweite Hypothek und Sie werden eventuell mit den Darlehensgebühren belastet. Diese beiden Dinge können zu einer Verringerung des ROI führen.

Instandhaltung:

Wenn Sie Eigentümer einer Gewerbe- oder Wohnimmobilie sind, müssen Sie die Steuer bezahlen, selbst wenn Sie sie vermietet haben. Der Vermieter ist zuständig für die Zahlung aller Gebühren der Immobilie, die er besitzt. Der hohe Prozentsatz des Geldes, das für die Steuer bezahlt wird, wirkt sich auch erheblich auf den ROI aus. Daraus ergibt sich auch ein Sondereffekt, der mit der aktuellen Niedrigzinsphase zusammenhängt.

Eventuell ist schon bereits ein Überangebot an Immobilien in Städten wie Genf, Lausanne, Luzern, Bern, Basel, Chur, St. Gallen, München, Hamburg, Stuttgart, Heidelberg, Ingolstadt und Darmstadt entstanden, dies wird aber durch die niedrigen Zinsen verdeckt. Aufgrund der niedrigen Zinsen - und weil der Glaube daran besteht, dass Immobilienpreise sowieso nur steigen können - investieren Viele in Immobilien. Dabei ist es in der Zwischenzeit und aufgrund der niedrigen Zinsen auch schon für viele Normalverdiener normal ein Ferienhaus auf Sylt oder am Bodensee und ein Zweithaus in den Schweizer Bergen zu besitzen. Ob diese Immobilien auch bei einem Zinsanstieg finanziert werden können ist fraglich.

Bei einem platzen einer eventuellen Immobilienblase ist damit zu rechnen, dass so viele Immobilien auf dem Markt in kurzer Zeit angeboten werden, dass massenhafter Leerstand entsteht und die Investoren zusätzlich zum Mietausfall noch in Instandhaltung investieren müssen.

Anlage in eine Immobilie

Die Anlage in eine Immobilie ist nicht so leicht, wie es sich anhört. Man kann nicht einfach willkürlich ein Grundstück auswählen und loslegen. Es gibt viele Dinge, die man berücksichtigen muss, wenn man etwas kauft.

Wichtig zur Immobilienanlage 1: Lage der Immobilie:

Das erste, was Investoren prüfen, wenn sie ein Haus kaufen, um mit ihrer Familie darin zu wohnen, ist die Lage, auch wenn sie es als Anlageobjekt kaufen. Hauptzweck des Kaufs einer Immobilie ist es, Gewinn daraus zu erzielen. Aus diesem Grund muss man sichergehen, dass man in die perfekte Lage investiert. Wenn Sie ein Wohnhaus kaufen, müssen Sie prüfen, ob es sich an einem ruhigen, angenehmen Ort befindet, ob die Nachbarschaft nett ist und ob alle lebensnotwendigen Dinge in der nächsten Umgebung erhältlich sind. Wenn Sie sich jedoch für einen gewerblichen Standort entscheiden, müssen Sie den Wert und den Wiederverkaufswert des Standorts prüfen, zusammen mit dem Bestehen von Verkehrsknotenpunkten, Lagerhallen und Autobahnen. Eines der größten Probleme bei der Wahl eines Standorts ist, dass man vielleicht nicht alles bekommt, was man möchte. Man muss Kompromisse in einem oder zwei Fällen eingehen, was bei einem Weiterverkauf dieser Immobilie zu einem Verlust führen kann.

Wichtig zur Immobilienanlage 2: Zustand der Immobilie:

Das Finden eines geeigneten Standorts ist nicht das Ende der Mühe, der Zustand der Immobile ist genauso wichtig. Sie werden viele Häuser oder Gebäude vorfinden, die ganz gut aussehen, aber innen ernsthafte Probleme aufweisen. Meist kann ein Laie die Probleme des Zustands einer Immobilie nicht erkennen, weshalb es sinnvoll ist, einen Fachmann mitnehmen. Ein Fachmann auf diesem Gebiet kann alle versteckten Mängel in der Immobilie aufzeigen, wodurch es für Sie einfach ist, zu wissen, ob sich der Kauf lohnt. Blind darauf los zu kaufen kann sehr teuer werden.

Wichtig zur Immobilienanlage 3: Beschaffenheit:

Nun können Leute verwirrt werden beim Versuch, herauszufinden, was der Unterschied ist zwischen dem Zustand der Immobilie und ihrer Beschaffenheit. Der Zustand der Immobilie ist grundsätzlich ihr Aufbau und das dafür verwendete Material, während andererseits die Beschaffenheit aussagt, ob die Immobilie genutzt werden kann oder nicht. Wenn Sie zum Beispiel ein Haus nur zum Zweck der Vermietung kaufen, müssen Sie sichergehen, dass sich das Haus in einem guten Zustand befindet, in einem perfekten Zustand für die Leute, die darin leben. Außerdem muss die wesentliche Wasser-, Strom- und Gasversorgung vorhanden sein. Es ist fast unmöglich, ein Haus mit beschädigter Decke oder beschädigtem Boden zu vermieten.

Die unschöne Seite der Immobilienanlage:

Wenn Sie an eine Anlage in eine Immobilie denken, dann ist es wahrscheinlich, dass Sie von dieser Vorstellung angelockt werden, weil man Ihnen nur Positives darüber erzählt. Wie wäre es, wenn Sie einen Schritt zurückgingen und sich alle schlimmen unschönen Enttäuschungen betrachten würden, die die Immobilienanlage mit sich bringt? Ja, Ihre Vorstellung von der Immobilienanlage kann sich vollkommen ändern, wenn Sie alles berücksichtigen, was damit verbunden ist.

Die unschöne Seite in Form von versteckten Kosten:

Die Entscheidung, in eine Immobilie zu investieren, wurde getroffen, das richtige Haus für den Kauf wurde gefunden, es wurde bezahlt, und das war's: denken Sie wirklich, das ist so einfach? Also, sorry, dass Ihre Illusion zerstört wird, aber eine Anlage in Immobilien ist viel mehr als das. Das Erste, was Sie wie einen Schock trifft, sind die versteckten Kosten, die Sie bezahlen, wenn Sie in Immobilien investieren. Nachfolgend einige der versteckten Kosten, die die Immobilienanlage mit sich bringt:

  • Versteckte Kosten 1: Maklerprovision:

    Egal, ob Sie am Ende ein Haus kaufen oder sich eventuell anders entscheiden, in jedem Fall müssen Sie einen Immobilienmakler einschalten für seine professionelle Unterstützung. Nun denken Sie, die Bezahlung eines Immobilienmaklers ist eine einmalige Sache? Überlegen Sie noch einmal! Ja, grundsätzlich zahlen Sie Ihren Immobilienmakler zweimal.

    Zuerst, wenn Sie ihn beauftragen, die von Ihnen gewünschte Immobilie zum Zweck der Anlage für Sie zu finden, und dann zahlen Sie einen Prozentsatz des Kaufpreises an den Immobilienmakler beim Abschluss des Geschäfts.Um die Provision für den Immobilienmakler festzulegen, können Sie die folgende Formel verwenden:

    Provisionssatz (%) X Preis der Immobilie = Zahlbare Immobilienprovision

    Der Provisionssatz wird gewöhnlich zwischen dem Investor und dem Immobilienmakler vorher festgelegt.

  • Versteckte Kosten 2: Abschlusskosten:

    Sie können keinen Immobilienhandel abschließen ohne Zahlung der Abschlusskosten. Gewöhnlich verwechseln die Leute die Abschlusskosten mit der Vorauszahlung, wobei das tatsächlich zwei unterschiedliche Begriffe sind. Die Abschlusskosten sind an jeden zu zahlen, der am Verkauf der Immobilie beteiligt war, einschl. der Firma, die sich um alle gesetzlichen Formalitäten für Sie kümmert, Behörden, bei denen die Urkunden registriert werden usw.. Die Abschlusskosten betragen gewöhnlich 2%-5%.

    Abschlusskosten = 2%-5% x Kaufpreis der Immobilie.

    Die Abschlusskosten sind das echte Beispiel für versteckte Kosten, die den Immobilienanleger wie einen Schock treffen.

  • Versteckte Kosten 3: Renovierung:

    Es ist sehr selten, dass ein Immobilien-Investor am Ende alles bekommt, was er sich von der Immobilie wünschte, die er gekauft hat. In den meisten Fällen muss er renovieren, um der Immobilie das gewünschte Aussehen zu verleihen. Nach dem Kauf des Hauses muss man als erstes prüfen, wieviel Renovierung dafür nötig ist. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass Sie die gekaufte Immobilie nicht in perfektem Zustand vorfinden. Sie müssen weiteres Geld ausgeben, um sie zu renovieren, damit Sie sie schließlich vermieten können. Die Renovierung erfordert manchmal eine Menge Geld von Ihnen, während Sie noch keinen einzigen Gewinn von der Anlage in eine Immobilie haben. Die Renovierungskosten können frustrierend sein und den ganzen Reiz der Anlage in Immobilien zunichte machen.

  • Versteckte Kosten 4: Instandhaltung um Wert des Hauses zu erhalten:

    Wenn Sie ein Haus oder Gebäude gekauft haben, ist darüber hinaus die erste Instandhaltung nicht das einzige, was Sie bezahlen werden um den Wert des Hauses zu erhalten. Da Sie Eigentümer des Hauses sind, müssen Sie jedes Mal bezahlen, wenn das Haus oder Gebäude irgendeine Reparatur benötigt. Ja, es ändert nichts daran, wenn Sie es vermietet haben; für die Instandhaltung des Hauses ist immer der Eigentümer zuständig. Manchmal bringt die Instandhaltung von mehr als einem Haus viel Mühe mit sich, und anstatt Sie sich zurücklehnen und die Mieteinnahmen zu genießen, müssen Sie sich ständig um Instandhaltungsprobleme kümmern.

  • Versteckte Kosten 5: Hausversicherung:

    Gerade wenn Sie denken, dass Sie alle versteckten Kosten hinter sich haben, kommt die Hausversicherung. Wenn Sie ein Vermögen in eine Immobilie investiert haben, ist es natürlich, dass Sie es für immer behalten möchten. Aus diesem Grund müssen Sie das gekaufte Haus oder die gekaufte Immobilie versichern, um Naturkatastrophen oder Straftaten zu überstehen. Es gibt verschiedene Kosten für die Hausversicherung, doch auf nationaler Ebene liegen die Kosten gewöhnlich bei $1000 jährlich. Selbst wenn Ihre Immobilienanlage Ihnen keinen Gewinn bringt, müssen Sie die Hausversicherung jedes Jahr bezahlen.


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